ഭൂമിയുടെ ന്യായവില കൂടുമ്പോള്‍ ഏപ്രില്‍ ഒന്നു മുതല്‍ കാത്തിരിക്കുന്നതെന്ത്?

ഏപ്രില്‍ ഒന്നു മുതല്‍ കേരളത്തില്‍ ഭൂമിയുടെ ന്യായവില 20 ശതമാനം കൂടുകയാണ്. ഇതിന് ആനുപാതികമായി രജിസ്ട്രേഷന്‍ ചെലവും ഉയരും. സെന്റിന് ഒരുലക്ഷം രൂപ ന്യായവില ഉണ്ടായിരുന്ന ഭൂമിക്ക് ഏപ്രില്‍ ഒന്നു മുതല്‍ 1,20,000 ആകും. എട്ടു ശതമാനം സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടിയും രണ്ടുശതമാനം റജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസും ചേര്‍ത്ത് വിലയുടെ 10 ശതമാനമാണ് എഴുത്തുചെലവ്. ന്യായവിലയിലെ വര്‍ധനയ്ക്ക് ആനുപാതികമായി റജിസ്ട്രേഷന്‍ ചെലവും കൂട്ടും. ന്യായവില ഒരു ലക്ഷമായിരുന്നപ്പോള്‍ 10,000 രൂപയായിരുന്ന റജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസ് ന്യായവില 1,20,000 ആകുന്നതോടെ 12,000 ആയി ഉയരും. ഇതുസംബന്ധിച്ച് സര്‍ക്കാര്‍ വിജ്ഞാപനം ഇറക്കിയിട്ടുണ്ട്. സംസ്ഥാന ബജറ്റില്‍ പ്രഖ്യാപിച്ചത് പ്രകാരമാണ് വിലവര്‍ധന.

മിക്കപ്പോഴും ന്യായവിലയേക്കാള്‍ ഉയര്‍ന്നതായിരിക്കും വിപണി വില. സ്ഥലം വാങ്ങുന്നതിന് ബാങ്ക് വായ്പയെടുക്കുന്നവരും കള്ളപ്പണം പണം വെളുപ്പിക്കുന്നവരുമൊഴികെ മിക്കവരും ന്യായവില തന്നെയാകും ആധാരത്തില്‍ കാണിക്കുക. അതിനാല്‍ ന്യായവിലവര്‍ധന പ്രാബല്യത്തില്‍ വരുന്നതിനുമുമ്പ് രജിസ്ട്രേഷന്‍ നടത്താനുള്ള തിരക്കാണ് സബ് റജിസ്ട്രാര്‍ ഓഫിസുകളില്‍. ഈമാസം ഇതുവരെ 500 കോടിയിലേറെ രൂപയാണ് ഭൂമി റജിസ്ട്രേഷന്‍ വഴി ഖജനാവിലേക്ക് ഒഴുകിയെത്തിയത്.

വസ്തു നികുതി അഞ്ച് ശതമാനം ഉയരുമെങ്കിലും ബജറ്റില്‍ പ്രഖ്യാപിച്ച കെട്ടിടനിര്‍മാണ പെര്‍മിറ്റ് ഫീസ്, അപേക്ഷാ ഫീസ് വര്‍ധനയില്‍ ഇതുവരെ വ്യക്തത വന്നിട്ടില്ല. വസ്തു നികുതി അഞ്ചു ശതമാനമാണ് കൂടുന്നത്. ചതുരശ്രമീറ്ററിന് മൂന്നുമുതല്‍ എട്ടുരൂപ വരെയാണ് ഗ്രാമപഞ്ചായത്തുകള്‍ വീടിന് നികുതി ഈടാക്കുന്നത്. കെട്ടിടങ്ങളുടെ പെര്‍മിറ്റ് ഫീസും അപേക്ഷയുടെ പരിശോധനാഫീസും കൂട്ടുമെന്ന് പ്രഖ്യാപിച്ചിരുന്നു. എത്രയാണ് വര്‍ധിപ്പിക്കുന്നത് എന്ന് വ്യക്തമാക്കി ഇതുവരെ തദ്ദേശവകുപ്പ് ഉത്തരവ് ഇറക്കിയിട്ടില്ല. ഈയാഴ്ച ഉത്തരവിറങ്ങുമെന്നാണ് കരുതുന്നത്.

നിലവില്‍ പഞ്ചായത്തുകളില്‍ 150 ചതുരശ്ര മീറ്റര്‍ വരെ അഞ്ചുരൂപയും അതിന് മുകളില്‍ ഏഴുരൂപയുമാണ് പെര്‍മിറ്റ് ഫീസ്. വാണിജ്യാവശ്യത്തിനുള്ള. കെട്ടിടമാണെങ്കില്‍ പത്തുരൂപയും. നഗരസഭകളില്‍ ഇത് യഥാക്രമം അഞ്ച്, 10, 15 രൂപ വീതമാണ്. സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി ഇതുവരെ 8000 രൂപ (എട്ട് ശതമാനം) ആയിരുന്നു. ഇത് ന്യായവില 20 ശതമാനം കൂടുന്നതിനാല്‍ ഏപ്രില്‍ ഒന്നു മുതല്‍ 9600 ആയി വര്‍ധിക്കും. റജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസ് 2000 രൂപയായിരുന്നത് 2400 രൂപ ആയും വര്‍ധിക്കും.

സംസ്ഥാനത്ത് ഭൂമിയുടെ ന്യായവില 2010ല്‍ നിലവില്‍വന്ന ശേഷം ആറാം തവണയാണ് വര്‍ധിപ്പിക്കുന്നത്. 2014ല്‍ 50 ശതമാനം വര്‍ധിപ്പിച്ചിരുന്നു. പിന്നീട് 10 ശതമാനം വീതം പല ഘട്ടങ്ങളിലായി വര്‍ധിപ്പിച്ചു. ഇതിനു മുമ്പത്തെ ബജറ്റില്‍ വര്‍ധിപ്പിച്ചത് 10 ശതമാനമായിരുന്നു. പുതിയ പരിഷ്‌കരണത്തോടെ ഭൂമിയുടെ ന്യായവില 2010ലെ അടിസ്ഥാന വിലയുടെ 264 ശതമാനം ആയി.

വിവിധ കാരണങ്ങളാല്‍ വിപണിമൂല്യം വര്‍ധിച്ച പ്രദേശങ്ങളിലെ ഭൂമിയുടെ ന്യായവില 30 ശതമാനം വരെ വര്‍ധിപ്പിക്കാന്‍ 2022ല്‍ ഫിനാന്‍സ് ആക്ടിലൂടെ നിയമനിര്‍മാണം നടപ്പിലാക്കിയിരുന്നു. വിപണിമൂല്യവും ന്യായവിലയും തമ്മിലുള്ള അന്തരം നികത്താനാണ് ഭൂമിയുടെ വില വര്‍ധിപ്പിക്കാനുള്ള തീരുമാനമെന്നാണ് ധനമന്ത്രി നേരത്തെ വിശദീകരിച്ചത്. 2010 ഏപ്രില്‍ ഒന്നിന് നിലവില്‍വന്ന ന്യായവില രജിസ്റ്ററില്‍ 2,00,000 രൂപ വില നിശ്ചയിച്ചത് ഇപ്പോള്‍ 4,40,000 രൂപയാണ്. പുതിയ സാമ്പത്തിക വര്‍ഷം മുതല്‍ 5,28,000 രൂപയാകും.

വന്യമൃഗശല്യം, കോവിഡ്, ബഫര്‍സോണ്‍, റബര്‍ വിലയിടിവ് തുടങ്ങിയ പ്രതിസന്ധികള്‍ കാരണം കൃഷിഭൂമിയുടെ വിപണിവില ഗണ്യമായി കുറഞ്ഞിരിക്കെയാണ് വന്‍ വര്‍ധന. ഭൂമിയുടെ വിപണിവിലയെക്കാള്‍ സര്‍ക്കാര്‍ വില ഉയര്‍ന്നുനില്‍ക്കുന്നതിനാല്‍ ഏക്കര്‍ കണക്കിന് ഭൂമി കൈമാറ്റം ചെയ്യാതെ കിടക്കുകയാണ്.

തൃശൂര്‍ ജില്ലയില്‍ തൃശൂര്‍ വില്ലേജിലെ സര്‍വേ 1053ല്‍ ഒരു ആര്‍ (രണ്ടര സെന്റ്) ഭൂമിക്ക് 81,51,000 രൂപയാണ് ന്യായവില. എന്നാല്‍, ഇവിടെ ഒരു സെന്റ് ഭൂമി 20 ലക്ഷം രൂപക്കാണ് കൈമാറ്റം നടക്കുന്നത്. ഒരു ആറിന് 50 ലക്ഷം രൂപ മാത്രം. ഭൂമിയുടെ ന്യായവില ഉയര്‍ന്നതുകാരണം കൈമാറ്റം രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യാനാകാതെ ഉടമ നെട്ടോട്ടത്തിലാണ്. ബജറ്റില്‍ വര്‍ധിപ്പിച്ച നിരക്കില്‍ ഈ ഭൂമി വില 97,80,000 രൂപയിലെത്തും.

ന്യായവില കൂട്ടിയെങ്കിലും ക്ലാസിഫിക്കേഷന്‍ ഇപ്പോഴും 2010ലെ അവസ്ഥയിലാണ്. അതായത് 2010ലെ ന്യായവില പട്ടികയില്‍ വാഹന ഗതാഗത സൗകര്യമില്ലാത്ത വസ്തുവിന് ലക്ഷം രൂപ വില നിശ്ചയിച്ചിരുന്നത് നിലവില്‍ 2,20,000 രൂപയാണ്. വില ഇരട്ടിയിലേറെയാക്കിയിട്ടും ക്ലാസിഫിക്കേഷന്‍ ഇപ്പോഴും വാഹന ഗതാഗത സൗകര്യമില്ലെന്ന പട്ടികയിലാണ്. ഇപ്പോള്‍ ഈ ഭൂമി കൈമാറ്റം രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുമ്പോള്‍ റോഡ് ഉണ്ടെന്ന് എഴുതിയാല്‍ കിലോമീറ്റര്‍ അകലെ റോഡുള്ള വസ്തുവിന് നിശ്ചയിച്ച വില അടിസ്ഥാനമാക്കി സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി അടയ്ക്കണം. അല്ലാത്തവക്ക് അണ്ടര്‍വാലുവേഷന്‍ നോട്ടീസ് അയച്ചുകൊണ്ടിരിക്കുകയാണ്.

ന്യായവില നിശ്ചയിക്കുന്നത് റവന്യൂ വകുപ്പാണ്. എന്നാല്‍, കൈമാറ്റം ചെയ്ത ഭൂമിക്ക് വില കുറഞ്ഞുപോയെന്ന് നോട്ടീസ് അയക്കുന്നത് സബ് രജിസ്ട്രാര്‍മാരും. ഭൂമി കാണാതെയും മാനദണ്ഡം പാലിക്കാതെയുമാണ് നോട്ടീസ് നല്‍കി അധികമായി പണം പിരിക്കുന്നത്.