ഭവന വായ്പയുടെ പുഷ്‌കലകാലം അവസാനിക്കുന്നു, കൂടുന്ന പലിശ ബാധ്യത കുറയ്ക്കാം

ആര്‍ബിഐ റിപ്പോ നിരക്ക് ഉയര്‍ത്തിയതോടെ രണ്ട് വര്‍ഷമായി ചുരുങ്ങി വന്നിരുന്ന പലിശ നിരക്ക്‌ സൈക്കിള്‍ തിരിച്ച് കറങ്ങാന്‍ തുടങ്ങിയിരിക്കുന്നു. ഇപ്പോള്‍ 0.4 ശതമാനമാണ് റിപ്പോയില്‍ ആര്‍ബിഐ വര്‍ധന വരുത്തിയത്. ഇത് ഒരു തുടക്കം മാത്രമാണെന്ന് സാമ്പത്തിക വിദഗ്ധര്‍ വിലയിരുത്തുന്നു. ഈ സാമ്പത്തിക വര്‍ഷമോ അടുത്ത വര്‍ഷം പകുതിയോടെയോ ഇനിയും പലകുറി നിരക്ക് വര്‍ധന ഉണ്ടാകുമെന്നാണ് നിരീക്ഷിക്കപ്പെടുന്നത്. കുതിച്ചുയരുന്ന പണപ്പെരുപ്പ നിരക്കിനെ പിടിച്ച് നിര്‍ത്താന്‍ പലിശ നിരക്ക് 0.75 മുതല്‍ 1 ശതമാനം വരെ ഉയര്‍ത്തിയേക്കാമെന്നാണ് കണക്ക് കൂട്ടല്‍. ഇത് ഭവന-വാഹന വായ്പകളുടെ ഇഎംഐയില്‍ വലിയ തോതില്‍ ഉയര്‍ച്ചയുണ്ടാക്കും.

ഉദാഹരണത്തിന് 30 ലക്ഷം രൂപ 6.7 ശതമാനം പലിശ നിരക്കില്‍ 25 വര്‍ഷത്തേക്ക് എടുത്താല്‍ ഇഎംഐ 20,633 രൂപയാണ് അടയ്‌ക്കേണ്ടി വരിക. ആകെ അടയ്‌ക്കേണ്ട പലിശ തുക 31,89,819 രൂപയാണ്. ഇതേ വായ്പക്ക് പലിശ നിരക്ക് 7.5 ആയി ഉയര്‍ന്നാല്‍ ഇഎംഐ 22,170 രൂപയായി ഉയരും. ആകെ അടയ്‌ക്കേണ്ട പലിശ 36,50,921 രൂപയാണ്. മാസ തിരിച്ചടവില്‍ ഉള്ള അധികവ്യത്യാസം 1,537 രൂപയാണെങ്കിലും മൊത്തം വായ്പാ കാലയളവിലുള്ള പലിശ വ്യത്യാസം 4,61,102 രൂപ വരും.

പലിശ നിരക്ക് കൂടുമ്പോഴുള്ള ഈ വ്യത്യാസം മാസതിരിച്ചടവില്‍ പ്രതിഫലിപ്പിക്കുകയോ കാലാവധി കൂട്ടുകയോ ആണ് ബാങ്കുകള്‍ ചെയ്യുന്നത്. ഒന്നിലധികം വായ്പകള്‍ ഉള്ളവരാണ് ഇന്ന് ഇടത്തട്ടുകാരില്‍ ഏറെയും. ഭവന വായ്പകള്‍ക്ക് പുറമേ വാഹന വായ്പ, സ്വര്‍ണപ്പണയം, വ്യക്തിഗത വായ്പ തുടങ്ങിയ ബാധ്യതകളും അധികം പേര്‍ക്കുമുണ്ടാകും. എല്ലാ വായ്പകളിലും അധിക നിരക്ക് വര്‍ധന പ്രതിഫലിക്കും. ഈ സാഹചര്യത്തില്‍ ഭവന വായ്പയില്‍ അധികമായി വന്ന പലിശ ബാധ്യത എങ്ങിനെ കുറയ്ക്കാം എന്ന് ചിന്തിക്കുന്നത് നല്ലതാണ്.

നേരത്തേ അടച്ച് തീര്‍ക്കാം

വായ്പകള്‍ കാലാവധിക്ക് മുമ്പ് അടച്ച് തീര്‍ക്കാമെന്നതാണ് പലിശ വര്‍ധനവിന്റെ ഭാരത്തില്‍ നിന്ന് രക്ഷപ്പെടാനുള്ള ഒരു സാധ്യത. സമസ്ത മേഖലയിലും വില വര്‍ധന ബാധകമാകുമ്പോള്‍ നിലവിലെ ഇഎംഐയ്ക്ക് പുറമേ അധിക തുക കണ്ടെത്തുന്നത് ബുദ്ധിമുട്ടാകുമെങ്കിലും വലിയ ബാധ്യത കുറയ്ക്കാന്‍ ഇതിനുള്ള നടപടികള്‍ സ്വീകരിക്കുന്നത് നല്ലതാണ്. ഉദാഹരണത്തിന്, അപ്രതീക്ഷിതമായി ലഭിക്കുന്ന പണം, ബോണസ് പോലുള്ള ആനുകൂല്യങ്ങള്‍ ഇവയെല്ലാം ഇതിനായി ഉപയോഗിക്കാം. ആകെ വായ്പാ തുകയുടെ അഞ്ച് ശതമാനമെങ്കിലും ഇങ്ങനെ വര്‍ഷം അധികമായി അടച്ച് തീര്‍ത്താല്‍ കാലാവധി 60 ശതമാനം വരെ കുറയ്ക്കാം. 25 വര്‍ഷത്തെ വായ്പകാലാവധി 15 ആയി കൂറയ്ക്കാം എന്ന് സാരം. ഇതിലൂടെ ആകെ പലിശയില്‍ ലക്ഷങ്ങള്‍ ലാഭിക്കാനാകും.

പലിശ മാറ്റാം

നിലവിലുള്ള വായ്പകളില്‍ നല്ലൊരു ശതമാനവും എംഎസിഎല്‍ആര്‍ (മാര്‍ജിനല്‍ കോസ്റ്റ് ഓഫ് ഫണ്ട് ബേസ്ഡ് ലെന്‍ഡിംഗ് റേറ്റ്) അടിസ്ഥാനത്തിലുള്ളതായിരിക്കും. 2016 ഏപ്രില്‍ ഒന്നു മുതല്‍ ബാങ്കുകള്‍ നല്‍കിയിട്ടുള്ള വായ്പകള്‍ക്കാണ് എംസിഎല്‍ആര്‍ നിരക്ക് ബാധകമാവുന്നത്. 2019 മുതല്‍ ബാങ്കുകള്‍ നല്‍കുന്ന വായ്പകള്‍ ആര്‍എല്‍എല്‍ആര്‍( റിപ്പോ ലിങ്ക്ഡ് ലെന്‍ഡിംഗ് റേറ്റ്) ലാണ്. ഇതില്‍ ബാങ്കിന്റെ മാര്‍ജിനും ക്രെഡിറ്റ് റിസ്‌കും ചേര്‍ന്ന തുകയാകും വായ്പാ നിരക്ക്. എംസിഎല്‍ആര്‍ നിരക്കുകള്‍ താരതമ്യേന കൂടുതലായിരിക്കും. ഇത് പരിശോധിച്ച് ഇത് തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം മനസിലാക്കി ആദായകരമെങ്കില്‍ ആര്‍എല്‍എല്‍ആറിലേക്ക മാറ്റാവുന്നതാണ്. പലിശ നിരക്ക് കുറഞ്ഞ ബാങ്കുകളിലേക്ക് നിലവിലെ വായ്പ അടവ് ബാക്കി മാറ്റാമെന്നതാണ് മറ്റൊന്ന്. വായ്പകള്‍ ഇങ്ങനെ സ്വച്ച് ഓവര്‍ ചെയ്യുമ്പോള്‍ പലിശ നിരക്ക് കുറയുകയും അത് ഇഎംഐയില്‍ പ്രതിഫലിക്കുകയും ചെയ്യും. പക്ഷെ എല്ലാ കേസുകളിലും ഭവന വായ്പ ഇങ്ങനെ സ്വിച്ച് ഓവര്‍ ചെയ്യുന്നത് ആദായകരമാവില്ല. പല കാര്യങ്ങള്‍ ഇവിടെ പരിഗണിക്കണ്ടതായിട്ടുണ്ട്.

സ്വിച്ച് ഓവര്‍ ശ്രദ്ധിക്കുക

കുറഞ്ഞ പലിശ നിരക്കുള്ള ബാങ്കുകളിലേക്ക് ഭവന വായ്പ സ്വച്ച് ഓവര്‍ ചെയ്യുമ്പോള്‍ ചില കാര്യങ്ങള്‍ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടതുണ്ട്. എല്ലാ വായ്പയ്ക്കും സ്വിച്ച് ഓവര്‍ ആദായകരമാവില്ല. ഇക്കാര്യത്തില്‍ പരിഗണിക്കേണ്ട പ്രധാനപ്പെട്ട രണ്ട് കാര്യങ്ങള്‍ പലിശ നിരക്കും വായ്പയുടെ ബാക്കിയുള്ള തിരിച്ചടവ് വര്‍ഷങ്ങളുമാണ്. സാധാരണ നിലയില്‍ അര ശതമാനമെങ്കിലും പലിശ ആദായമില്ലെങ്കില്‍ വായ്പ മറ്റൊരു ബാങ്കിലേക്ക് മാറ്റുന്നതിന് പ്രയോജനമുണ്ടാകില്ലെന്നാണ് വിദഗ്ധമതം. കാരണം പുതിയ ബാങ്ക് ചുമത്തുന്ന പ്രോസസിംഗ് ഫീസ്, ഡോക്യുമെന്റേഷന്‍ ചെലവ് തുടങ്ങിയവയെല്ലാം പരിഗണിക്കണം.

തിരിച്ചടവ് വര്‍ഷം

വായ്പ ഇനി എത്ര വര്‍ഷം കൂടി തിരിച്ചടയ്ക്കാനുണ്ട് എന്നത് പ്രധാനമാണ്. തിരിച്ചടവ് 10 വര്‍ഷത്തില്‍ അധികമെങ്കിലും ബാക്കിയുണ്ടെങ്കില്‍ മാത്രമേ സ്വിച്ച് ഓവര്‍ കൊണ്ട് കാര്യമുള്ളൂ. കാരണം വായ്പകളുടെ തുടക്ക വര്‍ഷങ്ങളില്‍ തിരിച്ചടവിന്റെ വലിയ ഭാഗവും പലിശ അടവാണ്. മുതലിലേക്ക് പോകുന്നത് ചെറിയ തുകയായിരിക്കും. അതുകൊണ്ട് തിരിച്ചടവ് പകുതിയെങ്കിലും ബാക്കിയായ വായ്പകളെ സ്വിച്ച് ഓവര്‍ ചെയ്യാവൂ.

തിരിച്ചടവ് ബാക്കി 15 വര്‍ഷത്തിലധികമാണെങ്കില്‍ കാല്‍ ശതമാനം പലിശ കുറവുള്ള ബാങ്കിലേക്ക് വായ്പ മാറ്റിയാലും ചെറിയ തോതില്‍ ആദായകരമാണ്. എന്നാല്‍ തിരിച്ചടവ് വര്‍ഷം ഇതിലും കുറഞ്ഞാല്‍ ഇത്ര ചെറിയ പലിശ വ്യത്യാസത്തില്‍ വായ്പ മാറ്റുന്നത് ലാഭകരമല്ല. തിരിച്ചടവ് ബാക്കി പത്ത് വര്‍ഷമെങ്കിലുമുണ്ടെങ്കില്‍ അര ശതമാനത്തിന്റെ പലിശ കുറവ് പരിഗണിക്കാം. അതിലും താഴെയാണ് ബാക്കിയായ തിരിച്ചടവ് വര്‍ഷമെങ്കില്‍ പലിശ നിരക്കിലെ വ്യത്യാസം ഇനിയും കുടുതലായിരിക്കണം.